Czy będzie uzgodniony Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 4 - Inwestycje linowe - służebność przesyłu i bezumowne korzystanie z nieruchomości (KSWS 4)?

17 czerwiec 2011 Napisał   Dział: Standardy Wyceny

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, z pominięciem Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych zamierza przedłożyć do uzgodnienia Ministrowi Infrastruktury, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 4 (KSWS 4) - Inwestycje linowe - służebność przesyłu i bezumowne korzystanie z nieruchomości. Przedstawiamy stanowisko Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych wobec tego projektu. 

PTRM, po wnikliwej analizie tekstu tego standardu stoi na stanowisku, że:

KSWS 4 jako sposób rozwiązywania problemów warsztatowych jest najgorszym z możliwych rozwiązań w ujednoliceniu sposobu wyceny.

Istniejące przepisy prawa cywilnego oraz dotychczasowe orzecznictwo w sprawach zajęcia nieruchomości pod urządzenia przesyłowe dają wystarczającą podstawę faktyczną i warsztatową do wykonywania poprawnych oszacowań, zaś proponowana treść KSWS 4 wprowadza zamieszanie pojęciowe, które w żaden sposób nie jest w stanie przyczynić się do rozwiązania problemu szacowania wynagrodzenia, o którym mowa w art. 3052 Kc.

Rozwiązywaniu problemów warsztatowych powinny służyć publikacje w czasopismach specjalistycznych i innych fachowych opracowaniach, a nie zbiór sztywnych procedur, które z założenia nie są w stanie objąć możliwych wariantów problemowych, jakie zrodzą konkretne przypadki wycen.

Standardy zawodowe, ich zastosowania oraz wskazówki interpretacyjne powinny opisywać reguły postępowania, a nie procedury obliczeniowe.

Przyjęta przez PFSRM praktyka w zakresie uzgadniania standardów specjalistycznych, bez wcześniejszego uzgodnienia standardów podstawowych jest w ocenie PTRM przekroczeniem norm prawnych (art. 175, ust. 6 ugn) jeśli zestawić ją z intencją racjonalnie działającego ustawodawcy.

Przedłożony do uzgodnienia. przez PFSRM, KSWS 4 jest niespójny, a w znacznej części poszczególne jego ustalenia są wprost ze sobą sprzeczne, przez co nie daje rękojmi należytej wyceny prawa służebności przesyłu, na podstawie której strony umowy będą w stanie zaakceptować jej warunki finansowe.

KSWS 4 obnaża przy tym niski poziom rozumienia prawa cywilnego przez jego autorów oraz wysoki stopień odporności na argumenty zgłaszane w czasie debat środowiskowych przez rzeczoznawców majątkowych będących członkami organizacji zawodowych zrzeszonych w ramach PFSRM.

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych dostrzega potrzebę ujednolicenia sposobu wyceny wprowadzonego przed trzema laty do polskiego porządku prawnego prawa służebności przesyłu.

Na łamach elektronicznego czasopisma wydawanego pod egidą naszej organizacji zawodowej ? Biuletyn NieruchomościBiuletyn Nieruchomości podjęło się publikacji dotyczących praktyki zawodowej w zakresie wyceny prawa służebności przesyłu, która to praktyka jednocześnie wytrzymała próbę sporów sądowych (pierwszy numer Biuletynu Nieruchomościpierwszy numer Biuletynu Nieruchomości poświęcony został wyłącznie tej tematyce. Biuletyn Nieruchomości jest wydawnictwem otwartym na publikacje dla wszystkich, którzy zechcą podzielić się swoją praktyką zawodową w zakresie szeroko rozumianej wyceny nieruchomości. Redaktor Naczelny Biuletynu zaprasza do publikacji (za wynagrodzeniem) praktyków z zakresu wyceny praw do nieruchomości bez względu na przynależność organizacyjną.

 

Poniżej prezentujemy merytoryczne uzasadnienie sygnalizowanego powyżej stanowiska:

Uważna lektura KSWS 4 pozwala na następujące stwierdzenia:

1. Preambuła KSWS 4 (pkt 1.1) wprowadza w błąd w zakresie w jakim zadeklarowano, że standard zawiera reguły postępowania rzeczoznawcy majątkowego odnoszące się do celu jego przygotowania, podczas gdy faktycznie narzuca sprzeczne ze sobą formuły nie mające nic wspólnego z regułami jakich należałoby oczekiwać od takiego opracowania.

2. W punktach 1.2, 2.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.2.1, 3.2.2 KSWS 4 zawarto uregulowania nie mające nic wspólnego z regułami postępowania, a które co do zasady nie powinny w ogóle znaleźć się w opracowaniu, jako rzeczy oczywiste, uregulowane już m.in. w Kodeksie cywilnym (np. art. 3531 Kc w odniesieniu do pkt 1.2; art. 245 Kc w odniesieniu do pkt 2.5; art. 3051 i następne w odniesieniu do pkt 3.1.6 i 3.1.7 oraz art. 230 Kc w zw. z art. 224 Kc i 225 Kc, w zw. z art. 352 § 2 Kc, przy uwzględnieniu treści art. 140 Kc ? w odniesieniu do pkt 3.2.1 i 3.2.2).

3. Proponowana treść pkt 1.3 i kolejnych (np. 1.7, 2.4, 4.1.1, 5.1.1), w których wysokość wynagrodzenia za ustanowienie prawa służebności ma być określona na podstawie danych rynkowych jest wyjątkowo nietrafnym zapisem, gdyż zawsze będzie skutecznie kwestionowana przez zainteresowane strony w kontekście zasięgu badanego rynku.

Dane rynkowe są jak najbardziej pożądane, ale jedynie w przypadku umów dotyczących ustanowienia prawa służebności przesyłu w danej miejscowości, z uwzględnieniem jej urbanistycznego zróżnicowania mogącego wpłynąć na wynik oszacowania zarówno in plus, jak i in minus oraz z informacją, jaka część wynagrodzenia stanowi odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, a jaka jest faktycznym wynagrodzeniem za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Zapis ten może również prowadzić do nakręcania kolejnej po "drogach" (por. § 36, ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) spirali wysokości wypłacanych wynagrodzeń z tytułu ustanawiania prawa służebności przesyłu).

4. O ile pkt 1.4 wskazuje elementy wynagrodzenia o którym mowa w art. 3052 Kc (odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu i wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości lub jej części przez przedsiębiorstwo przesyłowe), o tyle z kolejnego punktu (1.5) można wywodzić, że podział, o którym mowa w pkt 1.4 ma zastosowanie wyłącznie do istniejących urządzeń przesyłowych, co w oczywisty sposób stoi w sprzeczności z koniecznością rozdziału wynagrodzenia o którym mowa w art. 3052 Kc również w przypadku ustanawiania prawa służebności dla projektowanych urządzeń przesyłowych (w zw. z przepisami o podatku dochodowym, w szczególności odnoszącymi się do sytuacji gdy prawo służebności przesyłu ustanawiane jest na nieruchomości nie związanej z prowadzoną przez jej właściciela działalnością gospodarczą ? przyp.).

Jednocześnie konieczność tego rozgraniczenia pokazuje, jaką wartość porównawczą mogą przedstawiać dane rynkowe o których mowa w pkt 1.3 i innych, w których wskazuje się na ich bezwzględny priorytet bez uwzględnienia szczególnego charakteru prawa służebności przesyłu, w szczególności w zakresie skutków wpływających na obniżenie wartości użytkowej obciążonej nieruchomości i realiów w zakresie weryfikacji zawartych umów.

Autorzy KSWS 4 nie dostrzegają przy tym faktu, że rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny prawa służebności przesyłu będzie proszony o sporządzenie opinii głównie w przypadkach nietypowych, gdy będzie zachodziła konieczność niedobrowolnego ustanowienia prawa służebności przesyłu, a ten brak woli zawarcia umowy wynika ze szczególnych uwarunkowań, odmiennych od tych w których zawarto umowy na zasadach dobrowolności.

Jeżeli jednak autorzy KSWS 4 formułując pkt 1.5 mieli na myśli przede wszystkim art. 124, ust. 1 ugn to stosownie do art. 128, ust. 4 ugn w związku z art. 124, ust. 3, a w szczególności ostatnie zdanie oraz art. 124 ust. 4 i 6 rozdział odszkodowania na części stanowiące jego wysokość wydaje się być niezbędnym.

Jednocześnie warto mieć na uwadze, że art. 128, ust. 4 ugn nie uwzględnia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez cały okres na jaki to korzystanie zostanie w drodze decyzji ustanowione.

Ponadto pkt 1.4 wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości odnosi do pasa służebności przesyłu, którego definicja wprawdzie zwarta jest w pkt 3.1.3, jednak jest ona na tyle nieprecyzyjna, że rzeczoznawca majątkowy może ją zinterpretować w sposób niewłaściwy. Takich wątpliwości nie powinno pozostawiać żadne opracowanie mające służyć jako wskazówka interpretacyjna, a nie jako dodatkowe interpretacyjne utrudnienie.

5. Pkt 1.5 wskazuje na konieczność rozdzielnia składników wynagrodzenia o którym mowa w art. 3052 Kc dla istniejących urządzeń przesyłowych, przy czym pomija fakt, że szkoda majątkowa w postaci obniżenia wartości nieruchomości obciążonej na skutek lokalizacji tych urządzeń mogła ulec przedawnieniu, w zw. z art. 118 Kc (wprawdzie w tym przypadku wyrok NSA z 29 stycznia 2009 r. (sygn. akt I OSK 229/08) wskazuje na brak przedawnienia roszczenia o odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, nie mniej uznać należy, że wprowadzenie do polskiego porządku prawnego prawa służebności przesyłu zdezaktualizuje ten wyrok już 3 sierpnia 2011 r. (dla urządzeń przesyłowych zlokalizowanych na nieruchomościach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej) i orzecznictwo niejako powróci do wyroku Sądu Najwyższego z 20 marca 2002 (sygn. akt V CKN 1863/00).

6. Uregulowania zawarte w pkt 1.7 nie uwzględniają utrwalonego orzecznictwa sądowego oraz realiów rynkowych w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe z podobnych względów, o których mowa w pkt 3 niniejszego pisma.

Odwoływanie się w tego rodzaju przypadkach do stawek czynszów za najem, czy dzierżawę nieruchomości podobnych najczęściej jest pozbawione waloru podobieństwa, gdyż w przypadku takich umów całe władztwo nad nieruchomością lub jej oznaczoną częścią jest przekazywane najemcy (dzierżawcy), czego co do zasady, nie można odnieść do wykonywania służebności przesyłu (władztwo i możliwość, czasem bardzo ograniczonego ale jednak korzystania z nieruchomości, pozostawało przy jej właścicielu). Podobne uregulowania zawiera pkt. 2.4.

Dodać wypada, co być może umknęło uwadze autorom opracowania, że służebność przesyłu ma swoją specyfikę, przez co w przypadku określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie można zastosować wprost art. 225 Kc w zw. z art. 352 Kc.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe ma inny charakter, niż ogólna regulacja kodeksowa odnosząca się do bezumownego korzystania z tej przyczyny, że nawet po uregulowaniu stanu bezprawnego korzystania, przedsiębiorstwo przesyłowe w dalszym ciągu korzystać będzie z nieruchomości obciążonej i szkoda z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, co do zasady powinna być uwzględniona w prawie służebności przesyłu, co oczywiście nie stoi w sprzeczności z prawem dochodzenia wynagrodzenia za utracone pożytki w okresie bezumownego korzystania odnoszące się często do całej nieruchomości.

7. Definicje zawarte w pkt 3.1.3, 3.1.4 i 3.1.5 są nieprecyzyjne i mogą budzić wątpliwości, zwłaszcza w zestawieniu z uregulowaniami zawartymi w pkt 6.1.

8. Cały rozdział 4 ? Wskazówki metodyczne określenia wartości służebności przesyłu ? jest metodycznie sprzeczny ze specyfiką służebności przesyłu, którą częściowo dostrzeżono (pkt 1.4) i jest próbą przeniesienia dawnej metodyki wyceny, sprzed wprowadzenia prawa służebności przesyłu do polskiego porządku prawnego.

Proponowany w rozdziale 4 sposób wyceny konsekwentnie nawiązuje do błędnych założeń, o których mowa w pkt 3 niniejszego pisma, co sprawia, że zawarte w tym rozdziale uregulowania nie są w stanie zapewnić sporządzenia wyceny odpowiadającej wymogom prawa.

W punkcie 4.1 standard wprowadza określenie wartości rynkowej służebności przesyłu, co w przypadku tego prawa uznać należy za niedopuszczalne nadużycie, wprowadzające w błąd w związku z art. 151, ust. 1 ugn, a jednocześnie stojące w sprzeczności z realną możliwością ustalenia takiej wartości, nawet gdyby prawo służebności przesyłu miało się znaleźć w obrocie rynkowym.

W punkcie 4.2.2 założono a' priori, że lokalizacja urządzenia przesyłowego nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości obciążonej i wartość prawa służebności przesyłu możliwa się do określenia z zastosowaniem współczynnika który uwzględnia w związku z powyższym zakres współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Założenie to jest co do zasady niemożliwe do udowodnienia, przy czym ciężar dowodu będzie spoczywał na rzeczoznawcy majątkowym, któremu pozostawiono dowolność nie proponując w zamian choć podstawowych reguł zapewniających jednolitość, o którą generalnie chodzi w tak specjalistycznym opracowaniu.

Zarzut ten odnosi się również do uregulowań zawartych w kolejnym punkcie ? 4.2.3.

Punkt 4.3.1 wprowadza wzór, który jest sam w sobie sprzeczny ze zdaniem wprowadzającym i określeniem jednego z jego składników ? współczynnika S.

Kolejne wzory mające zapewnić określenie wartości prawa służebności przesyłu stoją w sprzeczności z generalnym założeniem przyjętym w punkcie 1.4, a także w zakresie określenia wynagrodzenia za współkorzystanie z nieruchomości obciążonej nie uwzględniają realiów rynkowych oraz utrwalonego orzecznictwa sądowego opartego m.in. o wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. (sygn. akt - III CZP 29/2005).

Ponadto we wzorach wprowadzane są grupy współczynników objaśniane kolejnymi współczynnikami, co prowadzi do konkluzji, że metodyka oszacowania jest zawiła, niezrozumiała i co do zasady wprost nie przydatna do zastosowania.

Każda opinia sporządzona w oparciu o taką metodykę nie będzie w stanie obronić się w sporach sądowych, a w większości przypadków takowe będą przygotowywane w oparciu o to opracowanie.

Praktyka bowiem wskazuje, że autonomiczne w zakresie finansów przedsiębiorstwa przesyłowe korzystają z usług rzeczoznawców majątkowych jedynie w tych sprawach, gdzie niemożliwe jest zawarcie umowy w warunkach dobrowolności.

9. Punkt 4.8 próbuje rozwiązać problem, który można określić współsłużebnością przesyłu, przy czym bez rozwiązań ustawowych opracowywanie zasad wyceny przybierających postać regulacji prawnych jest wielce ryzykowne, mając na względzie wielowariantowość stanów prawnych z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy przy tego typu wycenach.

10. Punkt 5 jest merytorycznie wadliwy gdyż nie uwzględnia przepisów Kodeksu cywilnego i orzecznictwa sądowego, a w szczególności art. 363 § 2 Kc w związku z pkt 3.2.2 KSWS 4, gdzie wskazano, że ?wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zadośćuczynieniem".

W dalszym ciągu operuje się tu pojęciem czynszów rynkowych, których nie ma. Ponadto pomija się utrwalone orzecznictwo w zakresie waloryzacji, jak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 16 października 1991 r. (sygn. akt ACr 524/91 ? opubl: Wokanda rok 1992, Nr 4, str. 27):

?1. Wspomniany przepis art. 3581 K.C. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają tu m.in. wskaźniki zmian cen i usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a których - jak się wydaje - nie sposób wyliczyć wyczerpująco.

2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć".

Co do zasady uwzględniania nominalizmu powinna ona być jedynie wyjątkiem od reguły, co potwierdzają tezy przytoczonego powyżej wyroku .

Jako pewne logiczne uzasadnienie rezygnacji (co do zasady) z ustalania tego nominalizmu dodać wypada, że właściciel nieruchomości ? gdyby korzystanie z niej oparte było na prawie ? otrzymywałby w poszczególnych okresach wynagrodzenie dość ściśle powiązane z wartością rynkową nieruchomości będącą przedmiotem tego korzystania i mógłby ten dochód inwestować w inne podobne nieruchomości, które w chwili określania wynagrodzenia miałby taką wartość, którą przyjęto jako podstawę do wyliczenia wysokości należnego wynagrodzenia.

Ponadto, proponowana konieczność stosowania nominalnych rynkowych stawek czynszu prowadzi do nieuzasadnionego wzrostu kosztów sporządzania opinii, a także w znacznym stopniu ogranicza możliwość ewentualnej weryfikacji określonego w poszczególnych latach należnego wynagrodzenia.

11. W pkt. 7.1 autorzy słusznie stwierdzają, że:

?Przedstawione w standardzie zasady określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie są jedynymi sposobami określenia w/w wartości i wynagrodzeń. Prezentowane zasady nie obejmują również wszystkich sytuacji, z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny".

Skoro zatem istnieją inne sposoby określania wynagrodzenia za ustanowienie prawa służebności przesyłu lub wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości to przedstawione metody z ich wskazanymi wyżej wadami ? nie mogą stać się powszechnie obowiązującymi, a tym samym nie mogą mieć statusu standardu uzgodnionego na podstawie art. 175, ust. 6 ugn.

12. KSWS 4 pomija zupełnie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, która ma być przedmiotem współkorzystania.

 

Zebrał i opracował: Włodzimierz Paszcza

bg Image
Back to top