Bezumowne korzystanie z nieruchomości w postaci zajęcia pod sieci infrastruktury technicznej: energetyka, rurociągi, wodociągi, gazociągi itd. Cz.I.

30 listopad 2009 Napisał   Dział: Warsztat wyceny

Media

Przemierzając powierzchnię Ziemi napotykamy co rusz na różnego rodzaju sieci i pojedyncze instalacje infrastrukturowe. Część z nich znajduje się na terenach publicznych, ale znaczna część na terenach prywatnych. Najczęściej sytuacja prawna zajęcia nie jest uregulowana, nawet wtedy gdy infrastruktura została pobudowana tam w zgodzie z przepisami prawa, w tym prawa budowlanego. Nie uregulowane pozostają wciąż zagadnienia płatności za korzystanie z cudzej nieruchomości.
Dość często dochodzi przy tym do rozpatrywania przez sądy powszechne spraw na tym tle, gdzie istotą postępowania jest m.in. określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa sieciowe w postaci eksploatacji na jej terenie różnych instalacji.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na uregulowanie art. 140 K.C, stwierdzającego, że właściciel może w granicach prawa, a z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Wynika z tego wprost, że korzystanie z danej rzeczy przez inne osoby niż właściciel może wymagać zapłaty stanowiącej właśnie ów pożytek z rzeczy należny właścicielowi. Jest przy tym oczywiste, że nieruchomość jest rzeczą.
Sąd Najwyższy w jednym z wyroków z 2005 roku stwierdził, że:
1. Jeśli właściciel albo jego poprzednik prawny zgodził się na zainstalowanie na jego nieruchomości urządzeń do przesyłania mediów, nie może żądać ich usunięcia. Jest to z jego strony zobowiązanie trwałe.
2. Do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy, a zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej co do zasady winno być odpłatne.
Jak wynika z uzasadnienia tego wyroku, pomimo istnienia nieodwołalnej zgody na umieszczenie infrastruktury na terenie nieruchomości, z której to zgody wynika brak uprawnień do żądania jej usunięcia, istnienie tejże infrastruktury poddaje się działaniu art. 140 K.C., czyli może wymagać zapłaty.
Sąd Najwyższy w innym wyroku z 2005 roku stwierdził, że:
Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz (także posiadacz służebności) musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie.
Jak więc widać, zapłata za korzystanie z cudzej nieruchomości jest należna, teraz należy tylko poszukać sposobu jej określenia. M.in. tymi poszukiwaniami zajmują się eksperci: członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych
W jednej z ostatnich nowelizacji Kodeksu Cywilnego wprowadzono do niego pojęcie służebności przesyłu opisanej w art. 3051 do 3054. Kluczowym jest art. 3051:
Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
Nadto trzeba wiedzieć, że zgodnie z już istniejącym orzeczeniem Sądu Najwyższego z 2008 roku:
Służebność przesyłu, uregulowaną obecnie w kodeksie cywilnym, a wcześniej w nim niewyodrębnioną, można ustanowić bez wskazywania nieruchomości władnącej i ją zasiedzieć.
Jak więc widać, istnienie sieci infrastrukturowych na terenie nieruchomości w polskim systemie prawnym ma charakter ?służebnościowy?. Sąd Najwyższy w kolejnym wyroku z 2005 roku stwierdza:
Osoba faktycznie korzystająca z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności, a nie posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 kc. Jeżeli jest posiadaczem w złej wierze, właściciel rzeczy może od niej żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, [?.]
Jak pokazuje praktyka sądowa, w większości przypadków zajęć infrastrukturowych przedsiębiorstwa sieciowe nie mogą wykazać istnienia po swojej stronie dobrej wiary w sensie kodeksowym.
Z powyższego wynikają dwa bardzo ważne wnioski:
- na ogół właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie pod sieci infrastrukturowe,
- w razie zaniechania przez właściciela dochodzenia swoich praw, można doczekać się zasiedzenia służebności.
Co prawda zasiedzenie w złej wierze wymaga upływu 30 lat, a bieg zasiedzenia na ogół przyjmuje się od momentu zmiany ustrojowej w 1990 roku, to jak widać okres, kiedy będzie można skutecznie się domagać zapłaty, wyraźnie się kurczy.
Trzeba też wskazać, że jest możliwe dochodzenie zapłaty za bezumowne korzystanie za okres do 10 lat wstecz od daty wniesienia sprawy albo od daty faktycznego zasiedzenia.
W zakresie wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości pod sieci infrastrukturowe trzeba zauważyć występowanie dwóch zasadniczych przypadków:
- zajęcie gruntów rolnych lub leśnych,
- zajęcie gruntów ? kolokwialnie pisząc ? budowlanych.
Rodzaj gruntu determinuje wysokość wynagrodzenia w stopniu takim samym w jakim to dzieje się w odniesieniu do wartości nieruchomości.
Jak wskazuje orzecznictwo SN, przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, z góry należy odrzucić podobieństwo do najmu czy dzierżawy, jako stosunków w których nie mamy do czynienia z równoległym użytkowaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemcę lub dzierżawcę, a nadto występuje po obu stronach stosunku element dobrowolności zawarcia. W tych stosunkach z zasady najemca czy dzierżawca wypełnia swoim użytkowaniem całą ?przestrzeń? zajętego terenu nie pozostawiając miejsca na użytkowanie właściciela. Jedynym opisanym w prawie podobnym stosunkiem dopuszczającym współużytkowanie tego samego terenu przez właściciela i użytkownika jest służebność gruntowa i na to posiadanie służebności wskazuje SN jako na właściwy stosunek prawny w przedmiotowym przypadku. Ponadto służebność charakteryzuje się możliwością zaistnienie wbrew przynajmniej jednej ze stron, czego dowodem jest możliwość jej zasiedzenia przeciwko właścicielowi.
W następnym artykule postaram się przybliżyć niektóre aspekty szacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie pod sieci przesyłowe.

Jarosław Matejczuk

bg Image
Back to top