Artykuł

W Puszczykowie - szkolenie warsztatowe członków i gości PTRM

27 listopad 2017
Napisała 

O tym, że statystyczne metody analizy rynku to już nie przyszłość, a teraźniejszość wyceny, nikt nie musi nas przekonywać. Intuicja i doświadczenie eksperta to zbyt mało, aby przygotować rzetelną opinię o wartości. Potrzebne są solidne wyliczenia w oparciu o rzetelne dane – także te, które można rozpoznać nie poprzestając jedynie na opisach zbywanych nieruchomości zawartych w aktach notarialnych. 

Ekonometryczne narzędzia wykorzystane do analizy rynku dają wiele możliwości, dlatego kolejne już wewnętrzne spotkanie PTRM poświęcone było ekonometrii i korzyściom z jej wykorzystania w wycenie.

Pierwszego dnia Zbyszek Szwaja przypomniał jaka jest logika wyceny w podejściu porównawczym i na tym tle wskazał jakie są zasadnicze różnice w analizach dokonywanych z wykorzystaniem ekonometrii i „analizach” dokonywanych klasycznie. Wystąpienie to stanowiło preludium do właściwych zajęć szkoleniowych w kolejnych dniach.


W drugim dniu podzieliliśmy się na dwie grupy – stosownie do wcześniejszych deklaracji uczestników spotkania, co do znajomości ekonometrycznych metod analizy. W gronie deklarujących swobodę w wykorzystaniu narzędzi ekonometrycznych, swoje przemyślenia i dokonania prezentowali kolejno: Zbyszek Szwaja, Łukasz Woronkiewicz i Joasia Waluk – Pacholska.
Zbyszek na przykładzie wyceny nieruchomości użytkowej, zaprezentował możliwości narzędzi ekonometrycznych w odkrywaniu zależności z pozoru paradoksalnych, które po głębszej analizie okazują się racjonalnie uzasadnionymi – co daje szansę ochrony wyniku oszacowania przed deformacjami wynikającymi z przyjmowania apriorycznych założeń co do wpływu zmienności cech na zróżnicowanie cen, które w klasycznych „analizach” najczęściej nie są weryfikowane.
Łukasz uporządkował i poszerzył naszą wiedzę dotyczącą wykorzystania w wycenie nieruchomości zróżnicowanych pod względem cech jakościowych – których wpływ na wartość jest trudniejszy do uchwycenia niż to ma miejsce w przypadku cech ilościowych. Omówił problem współliniowości zmiennych w regresji liniowej i przedstawił koncepcję wyceny nieruchomości za pomocą wieloczynnikowej regresji liniowej w ujęciu łączącym zalety wykorzystania cen całkowitych i cen jednostkowych. Duże zainteresowanie wzbudził wskazując na jakie parametry należy zwrócić szczególną uwagę weryfikując tworzone modele rynku. 
Joasia pokazała jak zmierzyć się z analizą na słabo rozwiniętych rynkach i towarzyszącej temu znacznej rozpiętości cech nieruchomości zaistniałych w obrocie, z konieczności kwalifikowanych jako mieszczące się w ramach podobieństwa, np. nieruchomości o mocno zróżnicowanym potencjale wynikającym z zapisów planistycznych, zróżnicowanej powierzchni czy lokalizacji. Udowodniła, że sensowny model wartości można stworzyć, nawet gdy wyceniana nieruchomość znacząco odbiega od zaistniałych w obrocie na lokalnym rynku nieruchomości.

W grupie skromnie deklarujących się jako mniej zaawansowani – zgodnie z zasadą, że powtarzanie jest matką wiedzy, a jednocześnie stanowi inspirację do krytycznych przemyśleń i eksperymentów, kolega Paweł Maniakowski przygotował zbiór danych, na bazie których ćwiczyliśmy między innymi określanie wpływu na wartość cech ukrytych nieruchomości (nie dających się rozpoznać), co można uchwycić wykorzystując tzw. reszty modelu. Analizę przeprowadził stosując dodatek do Excela „Analysis ToolPak”. 
Zajęcia w obu grupach można określić jako mocno interaktywne – co nie powinno dziwić, wszak eksperci prezentowali swoje analizy ekspertom. Miejsca na „wciskanie kitu” nie było. 

Kolejnego dnia – ponownie w pełnym składzie – zaznajomiliśmy się z prezentacją przygotowaną przez Michała Marcińczaka, odsłaniającego przed nami możliwości programu QGIS i jego zastosowanie w procesie wyceny nieruchomości – szczególnie w ilustracji wyników głębokich analiz rynkowych, bazujących na dużych zestawach danych. 

A wszystko w niespotykanym, zaskakująco niekonwencjonalnym połączeniu tradycyjnej architektury z nowoczesnym odważnym designem w HOT_elerni i DAY SPA SPA_larnia w Puszczykowie, w samym sercu Wielkopolskiego Parku Narodowego.

 

WRÓĆ NA GÓRĘ