Artykuł

Co nas cieszy, co nas niepokoi. O zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami

11 września 2017
Napisał 
Co nas cieszy, co nas niepokoi. O zmianach w ustawie  o gospodarce nieruchomościami fot: miniwycieczki.blogspot.com

Kropla drąży skałę! Po 1 września 2017 roku kilka dobrych zmian w prawie o nieruchomościach, z których część wywalczyliśmy sobie sami. Część nowości niepokoi. Jednak zasadnicze kwestie wciąż nie zostały skodyfikowane, a nawet się o nich nie mówi.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościamiustawy o gospodarce nieruchomościami została opublikowana w Dzienniku Ustaw 2017 poz. 1509Dzienniku Ustaw 2017 poz. 1509. Zmienia ona też kilka artykułów w innych ustawach, w tym w ustawie Prawo geodezyjne. Wchodzi w życie 1 września 2017 r. (z wyjątkiem jednego przepisu, o czym niżej).

Co nas cieszy? 

Lepszy dostęp do danych
korekta treści Art. 155 ust. 3:
Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a (czyli te którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz – dopisek T.B.) , spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie.
Pojawił się w ustawie długo oczekiwany przez rzeczoznawców zapis ułatwiający dostęp do dokumentów i rejestrów (a nie danych, jak to było zapisane dotychczas). Zapis pozwala na żądanie wglądu do dokumentów źródłowych, a nie tylko do, często wątpliwej jakości, zestawień sporządzanych przez pracowników instytucji. Zapis ten gwarantuje wreszcie sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie, a zatem daje możliwość fotografowania dokumentów (w tym aktów notarialnych), która w szczególny sposób ograniczana była przez lokalne organy administracji. Co powiat to inne obowiązywały zwyczaje. O prawo do sporządzania notatek w formie elektronicznej, walczyliśmy zarówno jako PTRM, jak i indywidualnie przez całe lata! Można tylko przyklasnąć i zawołać WRESZCIE!

Koniec z wyciągami z operatów szacunkowych
uchylenie Art. 158 o treści jak poniżej:
Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.
Od 1 września 2017 r. wyciąg z operatu szacunkowego nie stanowi już obowiązkowego elementu opinii o wartości nieruchomości. Uchylono też przepis o obowiązku przekazywania wyciągów organom prowadzącym kataster nieruchomości. To skutek działań PTRM wspartego przez znaczną część środowiska rzeczoznawców majątkowych. Sprawa nabrała tempa 14 czerwca 2016 r., kiedy to w Warszawie odbyło się posiedzenie Senackiej Komisji Praw Człowieka, Praworządności i Petycji, podczas której m.in. rozpatrywano petycję Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie podjęcia inicjatywy ustawodawczej dotyczącej uchylenia art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. PTRM reprezentował wiceprezes Dariusz Szymanowski. Komisja postanowiła podjąć prace legislacyjne nad petycją. Petycję do Senatu poparło ponad 600 rzeczoznawców majątkowych.

Rozszerzenie wglądu do operatów
zmiana treści Art. 156 ust. 1a, pierwsze zdanie otrzymuje treść:
Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych lub dysponuje nimi, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, są obowiązani umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów.”
Umożliwiono dostęp do przeglądania operatów szacunkowych oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów osobom, których interesu prawnego dotyczy jego treść. Dotychczas było to możliwe tylko, jeśli wykonanie operatu zlecił organ administracji państwowej; teraz będzie to możliwe jeśli zleceniodawcą jest jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który wykorzystuje środki publiczne.

Dane w Starostwach wreszcie będą aktualne?
zmiana art. 23 ust. 7 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1629 i 1948 oraz z 2017 r. poz. 60:
Starosta niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów, o których mowa w ust. 1–3, wpisuje dane z nich wynikające do ewidencji gruntów i budynków oraz do rejestru cen i wartości nieruchomości w zakresie wynikającym z tej ewidencji lub rejestru.”
Przy okazji nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami znowelizowano ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zobowiązanie Starostów by niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów wpisywali dane do rejestru cen i wartości nieruchomości, może poprawić sytuację w pozyskiwaniu danych do naszej pracy. W kontekście wielomiesięcznych zaległości w dostępie do danych transakcyjnych w niektórych starostwach powiatowych wprowadzone zmiany, o ile rzeczywiście wejdą w życie, mogą być prawdziwą rewolucją dla osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego!

Raz do roku raporty i analizy o rynku nieruchomości przygotuje minister.
zmiana Art. 173a:
1. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa dokonuje okresowych badań rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe lub wykorzystywanych na te cele. Badania dotyczą cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami.
2. Na podstawie badań, o których mowa w ust. 1, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa co najmniej raz w roku opracowuje analizy i zestawienia charakteryzujące rynek nieruchomości. Analizy i zestawienia są udostępniane na stronach internetowych urzędu obsługującego ministra.

zmiana art. 173c:
Przez informacje o rynku nieruchomości, o których mowa w art. 173b, rozumie się informacje dotyczące w szczególności cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami.
Wprowadzony nowy obowiązek dla ministra dokonywania okresowych badań rynku nieruchomości, na podstawie których, co najmniej raz w roku, mają być opracowane raporty, istotnie doprecyzowuje dotychczasowe mgliste zapisy o badaniu rynku nieruchomości (choć szkoda że tylko z naciskiem na nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe). Dane takie w wycenie byłyby wielką pomocą. Czy to zapis teoretyczny, czy też zacznie funkcjonować zobaczymy już za rok.

Zmiana zasad aktualizacji operatu szacunkowego
nowa treść art. 156 ust. 4:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy – dopisek T.B.), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Nowy zapis stanowi jednoznacznie, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednakże potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie jest jak dotychczas dokonywana jedynie przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, lecz także poprzez obligatoryjne dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość oszacowania (podejścia, metody i techniki szacowania, plany zagospodarowania, sposób użytkowania). Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.

Zapis o obowiązku corocznego potwierdzania aktualności operatów szacunkowych nie obowiązuje na gruncie ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2016 r. poz. 2042 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624).
Art. 10 ust. 2 otrzymał brzmienie:
W przypadku operatów szacunkowych, o których mowa w ust. 1 (operaty szacunkowe sporządzane z uwzględnieniem dowodów na potrzeby wniosku o potwierdzenie prawa do rekompensaty – przypis T.B.), nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Zapisano jednoznacznie, że operaty szacunkowe dotyczące „mienia zabużańskiego” nie wymagają corocznego potwierdzania ich aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kara finansowa za wykonywanie czynności zawodowych z zakresu szacowania nieruchomości bez posiadania wymaganych uprawnień
Art. 198 ust. 1 i 2:
1. Kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń, podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.
2. Tej samej karze podlega:
1) rzeczoznawca majątkowy, wobec którego orzeczono karę dyscyplinarną (…), jeżeli w okresie odbywania tej kary wykonuje czynności określone w ust. 1;
2) podmiot prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości, który powierza wykonywanie czynności określonych w ust. 1 osobie nieposiadającej uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowemu, o którym mowa w pkt 1.
Dotychczasowy ogólnikowy zapis o karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny zamieniono na konkretną karą finansową do 50 000 zł. Może to odstraszy chętnych do wyceniania bez uprawnień.


Co może ucieszyć innych uczestników rynku?


Nowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości.
Art. 98a: ust. 1b brzmi:
Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Przesądzono jednoznacznie, kończąc wieloletnie spory i dyskusje także z udziałem sądów administracyjnych, że wartość nieruchomości szacowana na potrzeby opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości określa się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wydaje się, że teraz wycena będzie łatwiejsza, gdyż nie ma już konieczności szukania transakcji porównawczych będących nieruchomościami podzielonymi na mniejsze działki, lecz sprzedawanych w całości (nieruchomość z naniesioną „siatką podziału”). Transakcje takie bowiem na rynku występowały incydentalnie. Tylko czy jest to rozwiązanie właściwe?
Zajmowanie cennego czasu legislatorów metodyką związaną z naliczaniem opłat adiacenckich dziwi nieco w kontekście proponowanej w Kodeksie Architektoniczno - BudowlanymKodeksie Architektoniczno - Budowlanym likwidacji wszelkich tego rodzaju danin. Podobnie dziwi, z tej samej przyczyny, zmiana opisana poniżej.

Zaliczanie wydatków na budowę infrastruktury technicznej na poczet opłat adiacenckich
w art. 148 ust. 4 zapisano:
Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
Poprawka ma zachęcić posiadaczy nieruchomości do dobrowolnego partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej i zaliczania ich na poczet opłaty adiacenckiej, co do tej pory nie było możliwe.

Przywrócenie ustawowego obowiązku dokumentowania odbywanego doskonalenia zawodowego
zmieniona treść art. 175.2:
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz dokumentowania wypełniania tego obowiązku. Dokumentację potwierdzającą wypełnianie tego obowiązku rzeczoznawca majątkowy przechowuje przez okres 5 lat.
Wrócono po okresie „deregulacji” do zapisu o obowiązkowym doskonaleniu kwalifikacji przez rzeczoznawcę majątkowego. Zapewne zapis ten niewiele zmieni, wszak i tak wszyscy się dokształcamy. Odczuwalnie dolegliwe może być za to obowiązkowe gromadzenie dokumentacji potwierdzającej wypełnianie tego obowiązku. Rzeczoznawca majątkowy przechowuje ją przez okres 5 lat. Obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2018 r., a kontrolowanie jego wypełniania zacznie się z dniem 1 stycznia 2019 r. Plusem zapisu może być lepsze postrzeganie rzeczoznawcy na rynku jako wysokokwalifikowanego specjalisty. Niepokoi i zasmuca jednak zmuszanie rzeczoznawców do gromadzenia dokumentacji szkoleń i przechowywania jej przez 5 lat!

Definicje pojęć: „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami”, „zarządzanie nieruchomościami”, „pośrednik w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządca nieruchomości”.
dodanie art. 179a i 179b, 184a i 184b
Nowelizacja stanowi, że pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny, wyłącznie jako przedsiębiorca. Faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej je z przedsiębiorcą.

Zmiany dotyczące użytkowników wieczystych
Wprowadzono możliwość zawarcia bez przetargu umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia prawa. 
Zwolniono użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata.
Uregulowano, że opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata. 

Co niepokoi?

Nowa definicja wartości rynkowej nieruchomości
Art. 151 ust. 1 otrzymał treść:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Dotychczas obowiązywała definicja o treści:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Subtelna zmiana kilku słów może całkowicie zmienić rozumienie definicji. Rodzi się pytanie o cel zmiany pojęcia wartości rynkowej nieruchomości, utrwalonego od wielu lat w praktyce i orzecznictwie. Zmiana może mieć brzemienne skutki dla właścicieli szacowanych nieruchomości będących w sporze z organem administracji państwowej lub samorządowej. Czas pokaże jak zmiana frazy „najbardziej prawdopodobna cena” na frazę „szacunkowa kwota” będzie funkcjonowała w obrocie prawnym, w tym jak np. będzie skutkowała w wypłacanych odszkodowaniach. Teraz, po zmianach, przyjęcie wypłaconych przez organ kwot odszkodowania (w innych sprawach) jako podstawy do oszacowania szkody rzeczywistej poniesionej podczas wywłaszczania, zamiast cen transakcyjnych nieruchomości, będzie uznane za zgodne z prawem.
Bardzo istotne jest też, że nowa definicja wartości będzie stosowana niezależnie od celu wyceny nieruchomości.

Wprowadzono obowiązek dla rzeczoznawcy majątkowego dołączania polisy OC do operatu szacunkowego i potwierdzania jego aktualności
dodano w art. 175:
4a. Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 4 (polisy OC przedsiębiorcy – przypis T.B.), aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, stanowi załącznik do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości. 4b. Przepis ust. 4a stosuje się odpowiednio w przypadku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 4, a także w odniesieniu do opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego, o których mowa w art. 174 ust. 3a.
Obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej dla rzeczoznawcy majątkowego istniał w nowelizowanej ustawie, a dodatkowo za jego brak rzeczoznawca podlegał odpowiedzialności zawodowej. Po zmianach odpowiedzialność zawodową za brak polisy zniesiono.
Art. 178 ustęp 1 brzmi bowiem:
„1. Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1–3, podlega odpowiedzialności zawodowej.”
Powyższy zapis obejmuje:
- wykonywanie czynność zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością,
- stałe doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
- przestrzeganie tajemnicy zawodowej.
Nie ma tu już wymienionego obowiązku posiadania polisy OC. Dodawanie zatem polisy jako załącznika do operatu nie zmienia niczego od strony prawnej. Wydaje się, że jest to niepotrzebne mnożenie załączników, zwłaszcza że brak polisy, mimo że nie jest powodem odpowiedzialności zawodowej, dodatkowo będzie zagrożone karami finansowymi, opisanymi w art. 198c:

Art. 198c. 1. Kto prowadzi działalność, o której mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust. 4, podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
Podobnie zobowiązano pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości do dołączania polisy OC do umowy pośrednictwa oraz umowy o zarządzanie nieruchomością.

Nowa definicja organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych czy ich marginalizacja?
Art. 4 pkt 15 otrzymał brzmienie:
[…]
organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1;
Zgodnie z tym zapisem stowarzyszenie hodowców motyli, którego przypadkiem ponad połowa członków posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego będzie mogło występować jako Organizacja Zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Czy o to chodziło? Czy nie lepszy był zapis poprzedni, z którego wynikał obowiązek zawodowego wykonywania czynności rzeczoznawcy majątkowego?
Art. 4 pkt 15 w dotychczasowym brzmieniu:
[…]
organizacjach zawodowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego;
Zmiana definicji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, obniża de facto ich prestiż i znaczenie. I mamy tego dowód w kolejnym zapisie:

Pozbawiono organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych prawa ustalania, w uzgodnieniu z ministrem standardów zawodowych
Art. 175 ust. 6 otrzymał brzmienie:
Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ustala oraz ogłasza obowiązujące standardy zawodowe w drodze obwieszczenia.
Zapis powyższy jest właściwie skutkiem nowego zdefiniowania organizacji zawodowej – utraty jej ściśle zawodowego charakteru. Pytanie co się stanie z jedynym, obowiązującym, uzgodnionym z Ministrem standardem dotyczącym wycen przeprowadzanych na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności? 
Skoro organizacje zawodowe tak naprawdę nie są już zawodowe, to ich działanie nie będzie już miało większego znaczenia. O czym świadczy kolejny zapis:

Negatywna ocena operatu szacunkowego przez organizację zawodową nie spowoduje wyprowadzenia go z obrotu prawnego z automatu
uchylono dotychczasowy art. 157 ust. 1a o treści:
Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.
Uchylony został skutek wydania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w postaci utraty przez operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości. Obecnie o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie decydował będzie na przykład zainteresowany podmiot / organ prowadzący postępowanie administracyjne.

Zmieni się skład Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej i Komisji Odpowiedzialności Zawodowej
Art. 8 ustawy o zmianie ustawy mówi:
Osoby wchodzące w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy w skład Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej lub Komisji Odpowiedzialności Zawodowej pozostają w składzie tych komisji do czasu powołania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa nowych składów, jednak nie dłużej niż przez 6 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Pół roku po wejściu w życie ustawy skład Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej i Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zmieni się. Nowe osoby będą powoływane przez właściwego ministra na zasadach znowelizowanego art. 194. W skład Komisji Kwalifikacyjnej wchodzą przedstawiciele ministra (3/5 liczby członków) oraz osoby wskazane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (2/5 liczby członków). W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wejdą osoby powołane przez Ministra: „w tym spośród osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych”.
Powyżej wspomniane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadzono do ustawy o gospodarce nieruchomościami i w innych ustawach.
Pełny zakres zmian dostępny jest w Dzienniku Ustaw 2017 poz. 1509. Skrócone omówienie zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościamizmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami na blogu T. Bielińskiego.

 

O czym się nie mówi, a powinno (czy tylko marzenia?)

Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami i ustawie Prawo geodezyjne są dobrą okazją, by zapytać o konieczne naszym zdaniem reformy.

Jednolity systemowo Rejestr Cen Transakcyjnych Nieruchomości w każdym z powiatów, w całym kraju
Praktyka działania rzeczoznawcy pokazuje, że każdy z powiatów gromadzi dane o cenach transakcyjnych w specyficzny dla siebie sposób. Istnieją różne programy komputerowe (od specjalistycznych, dedykowanych do tego celu, poprzez Excela, do Worda, a nawet pliki tekstowe), różny zakres gromadzonych danych, różny sposób udostępniania tychże danych (tylko przeglądanie w urzędzie, zgrywanie na nośnik, dostęp przez Internet). Nasuwa się pytanie dlaczego nie można spowodować, by cały kraj pracował na tym samym programie komputerowym, zbierał ten sam zakres danych i udostępniał dane poprzez sieć internetową. Obniżyłoby to koszt pozyskiwania danych przez organy centralne dla potrzeb statystycznych czy podatkowych, podniosłoby jakość i terminowość usług. Obecna sytuacja powoduje, iż brak jest możliwości generowania raportów i analiz choćby dla GUS, a wkrótce o te dane zapyta minister, by opublikować coroczne sprawozdanie zapisane w znowelizowanej Ustawie.

Nowy system powinien, oprócz gromadzenia danych, gwarantować zsynchronizowany z konkretnym rekordem bazy danych o transakcji dostęp do powiązanych z nim materiałów źródłowych: aktu notarialnego, wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz funkcją w planie miejscowym. Oczywiście łącznie z udostępnieniem numeru księgi wieczystej (ostatnio wykreślanym z rejestru cen). Byłoby to zgodne z już obowiązującymi zapisami ustawowymi o nie dłuższym niż 30-to dniowym terminie udostępnienia danych.

Nałożenie dodatkowych wymogów na strony transakcji nieruchomościami
Kilka lat temu, dla części zawieranych transakcji, wprowadzono obowiązek wykonywania audytów energetycznych budynków. Dlaczego nie wprowadzić obowiązku zamieszczania w akcie notarialnym (na przykład na podstawie oświadczenia stron) określonych danych o nieruchomościach - mogłaby to być zestandaryzowana karta z danymi wypełnianymi odręcznie lub przy pomocy specjalistycznej aplikacji komputerowej (już takie istnieją na rynku). Notariusz obligatoryjnie wprowadzałby te dane do treści aktu, z możliwością ich zapisania w formie kodu paskowego lub QR kodu. Pobranie i zamieszczanie w Powiatowym Rejestrze Cen Transakcyjnych Nieruchomości trwałoby zaledwie kilka chwil, a w dodatku do minimum ograniczone zostałyby błędy wynikające z wielokrotnego przenoszenia danych pomiędzy dokumentem a bazą danych.

Centralny Rejestr Cen Transakcyjnych Nieruchomości.
Reforma powiatowych systemów Rejestru Cen Transakcyjnych Nieruchomości umożliwiłaby łatwe stworzenie i prowadzenie przez państwowy organ centralnego rejestru cen transakcyjnych nieruchomości (tak jak tworzony obecnie centralny rejestr faktur). Nie trzeba nikogo przekonywać, że to państwo powinno mieć najdokładniejsze i najświeższe informacje, by móc prowadzić racjonalną politykę gospodarczą. Z pewnością byłoby to także użyteczne dla rzeczoznawców majątkowych i dla innych osób zajmujących się zawodowo obsługą rynku nieruchomości.

Artykuł opublikowany zostanie też w Biuletynie Nieruchomości Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców MajątkowychBiuletynie Nieruchomości Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nr 5 (1/2017). Biuletyn ukaże się na przełomie września i października 2017 r.

WRÓĆ NA GÓRĘ