Pismo PTRM do Ministerstwa Infrastruktury, w sprawie propozycji PFSRM, ustalenia standardu szacowania obciązenia służebnością przesyłu

20 czerwiec 2011 Napisał   Dział: Stanowisko PTRM

Wobec działań Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która z pominięciem Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych zamierza przedłożyć do uzgodnienia Ministrowi Infrastruktury, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 4 (KSWS 4) ? Inwestycje linowe ? służebność przesyłu i bezumowne korzystanie z nieruchomości, Prezes PTRM przedstawia Ministwrstwu Infrastruktury, stanowisko Towarzystwa w tej sprawie.

Szanowny Pan

Janusz Żbik

Podsekretarz Stanu

Ministerstwo Infrastruktury

Szanowny Panie Ministrze,

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych dostrzega potrzebę ujednolicenia sposobu wyceny nowo powstałego ograniczonego prawa rzeczowego - prawa służebności przesyłu. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych jest organizacją zawodową, która propaguje metodykę wyceny opartą na obowiązujących w Polsce przepisach prawa oraz Międzynarodowych Standardach Wyceny w zakresie, w jakim ich uregulowania nie naruszają obowiązującego w Polsce prawa. Dlatego dążymy, aby ujednolicone zasady wyceny służebności przesyłu nie odbiegały zarówno od polskiego porządku prawnego jak i od wskazówek interpretacyjnych zawartych w stanowiących spójną, logiczną i funkcjonalną całość Międzynarodowych Standardach Wyceny.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami standardy zawodowe, to reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Definicja ta wskazuje, że prawodawca nadał standardom zawodowym ustalonym zgodnie z przepisami prawa status quasi przepisu prawa, zaś regułom postępowania status quasi normy prawnej skierowanej do określonej grupy zawodowej. Standard zawodowy winien, więc spełniać wszelkie wymagania stawiane nowo powoływanym przepisom prawa. W polskiej nauce prawa przyjęto założenie, że autorem całości prawa jest abstrakcyjny prawodawca. Prawodawca ten funkcjonuje jakby był jedną osobą i jako podmiotowi niezbiorowemu przypisuje mu się autorstwo wszystkich przepisów krajowych bez względu na czas i miejsce ich powstania. Nadto zakłada się, że prawodawca jest racjonalny, zarówno językowo jak i aksjologicznie. Jego wartości są stałe, a zakres wiedzy poznawczej, jaką posiada jest nieograniczony. Prawodawca ma działać optymalnie, wykorzystując najbardziej trafne środki do osiągnięcia konkretnych celów. Uzgodnienia standardu zawodowego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej wywołuje doniosłe skutki dla całego procesu szacowania nieruchomości i dalej idące konsekwencje prawne, nakłada również obowiązek dokonywania wykładni autentycznej, polegającej na interpretowaniu przepisów prawa przez ten sam podmiot, który ustanowił i wydał określone przepisy.

W tym rozumieniu tworzenie prawa nie powinno mieć charakteru przypadkowego, ponieważ musi ono efektywnie służyć wskazanej grupie zawodowej. Czynności związane z tworzeniem prawa powinny opierać się na takich regułach-dyrektywach tworzenia prawa, które pozwolą zrealizować zamierzony cel.

Zdaniem Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych projekt standardu zawodowego KSWS 4, przedstawiony przez PFSRM do dyskusji środowiskowej na spotkaniach Rzeczoznawców Majątkowych w Lublinie i Warszawie nie spełnia zasadniczych wymagań prawodawcy, warunkujących uznanie standardu za obligatoryjną podstawę czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu PTRM, jako organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, pragnie wystąpić do Pana Ministra z wnioskiem o nie uzgadniane tego standardu w przedstawionym przez PFSRM kształcie w przypadku jego przedłożenia Panu Ministrowi do uzgodnienia.

Uzasadnieniem stanowiska Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych niech będzie tylko kilka ogólnych, ale zasadniczych uwag do projektu standardu, przedstawionych niżej. Szczegółową i obszerną krytykę przedstawionego projektu zamieszczamy na naszej witrynie internetowej www.ptrm.pl.

1. Przede wszystkim projekt standardu nie zawiera reguł postępowania, o których mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Standard zawodowy uzgodniony zgodnie z przepisami prawa winien zawierać wyłącznie reguły postępowania, to znaczy stanowić zbiór niezbędnych czynności rzeczoznawcy majątkowego przy szacowaniu. Zaproponowana w projekcie standardu metodyka wyceny służebności przesyłu odpowiada swoim zakresem i szczegółowością nocie interpretacyjnej, a nie wymagającym zachowania zasady ogólności standardom zawodowym.

2. Ścisłe recepty określenia wartości winny się znaleźć w zawodowych instrukcjach technicznych, normach interpretacyjnych nie stanowiących standardu zawodowego. Reguły postępowania pozostają bowiem w długim okresie niezmienne, szczegółowe rozwiązania metodyczne zmieniają się zaś wraz ze zmianą przepisów prawa, uwarunkowań rynku nieruchomości oraz podlegają ciągłym ewolucjom na skutek wielopłaszczyznowego rozwoju nauki. Ubocznie wskazujemy, iż zagłębiając się w treść projektu standardu w zakresie szczegółowej procedury wyceny, odnajdujemy tam kolejne warstwy współczynników, które są objaśniane kolejnymi współczynnikami, zaś na samym końcu i tak jest współczynnik ustalany przez szacującego. Stwarza to wrażenie bardzo rozważnego szacowania, ale w istocie jest tylko żonglerką współczynnikami bez możliwości zapanowania przez szacującego nad wynikiem obliczeń.

3. Projektowany standard w sposób niedopuszczalny ingeruje w treść prawa rzeczowego zawartego w kodeksie cywilnym. Ustalanie charakteru mocy wiążącej norm prawnych, dokonywanie analizy treści przepisu oraz celu jego ustanowienia czy funkcji przepisu nie może mieć miejsca w standardzie zawodowym, jak to jest czynione w pkt 3.1.6., 3.1.7., 3.2.1., 3.2.2. projektowanego standardu.

4. W świetle niejednolitej linii orzecznictwa sądowego niedopuszczalna jest również interpretacja zakresu roszczenia cywilnoprawnego dokonana w pkt 3.2.4. projektowanego standardu.

5. Projektowana treść standardu całkowicie pomija dotychczasowe doświadczenie praktyków wyceny oraz stanowisko doktryny prawniczej, wyrażające uzasadnione wątpliwości istnienia na analizowanym obszarze służebności przesyłu danych rynkowych dla tych stosunków. Na przykład stanowisko SSN Gerarda Bieńka. Mimo to projektowany standard nadaje nieistniejącym danym rynkowym priorytet.

6. Projektowany standard wprowadza odmienną niż zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami definicję wartości rynkowej, sztucznie dostosowując ją dla potrzeb standardu, pomijając szczególny charakter prawa służebności przesyłu, które nie jest i nie będzie przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości.

Autorzy projektu standardu słusznie wskazują, iż przedstawione w nim zasady określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie są jedynymi sposobami określenia wyżej wymienionych wartości, zaś prezentowane zasady nie obejmują wszystkich sytuacji, z jakimi spotka się rzeczoznawca majątkowy w praktyce wyceny. Skoro istnieją zasady odmienne od opisanych w projekcie standardu, to apelujemy do Pana Ministra, aby przedstawione w projekcie standardu metody wyceny nie zostały przez Niego uznane za powszechnie obowiązujące w środowisku rzeczoznawców majątkowych, zatem aby nie został im nadany status standardu uzgodnionego na podstawie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pragnę przypomnieć, że stanowisko Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych przedstawione w piśmie z dnia 5 października 2010 roku o zasadności i potrzebie ustalenia przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych standardu zawodowego, który pozwalałby ujednolicić praktykę w zakresie szacowania nieruchomości obciążonych służebnością przesyłu nie wykluczało, że wśród obszarów poddanych regulacji państwa może się znajdować wycena nieruchomości obciążonych służebnością przesyłu, zauważając przy tym, że obecnie stosowane w praktyce sposoby wyceny ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności przesyłu, istotnie wymagają starannej analizy i weryfikacji.

Dostrzegając wagę regulacji związanych z ustanawianiem służebności przesyłu proponowaliśmy powołanie szerokiego zespołu roboczego praktyków wyceny nieruchomości i przedstawicieli przedsiębiorstw przesyłowych, których wspólna praca mogłaby się przyczynić się do zmniejszenia negatywnych skutków społecznych, zarówno porządkowania zaszłości, jak też budowania polskiego sektora przesyłu energii i innych mediów oraz sieci infrastruktury.

Wyraziliśmy pogląd, że brzmienie art. 175 ust. 6 wskazuje, że standardy powinny być ustalane przez wszystkie organizacje zawodowe, bo dopiero takie ustalenie wyczerpuje wymogi tego artykułu, które mogłyby doprowadzić do ich uzgodnienia. W tym rozumieniu standardy powinny, zatem stanowić normy zawodowe rzeczoznawców majątkowych określające reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalone na zasadzie konsensusu przez całe środowisko.

Z poważaniem,

Piotr Walczyk

bg Image
Back to top